DIÓSSY LÁSZLÓ
DIÓSSY LÁSZLÓ
DIÓSSY LÁSZLÓ (SZDSZ): Elnök Asszony! Tisztelt Ház! Aligha lehet kétséges bárki előtt, hogy az 1977. évi 11. számú törvényerejű rendeletet meghaladta az idő, elavulttá vált. Sok egyéb mellett ez elsősorban az 1993-94-ben bekövetkezett tömeges önkormányzati lakásprivatizáció következménye, hiszen gyakran több száz lakásból álló, heterogén tulajdonosi összetételű és különböző tulajdonosi felfogású társasházak jöttek létre. Ezen társasházak életének szabályozására a rendelet már nem felelt meg.
Mint ahogy elhangzott, Magyarországon egymillió társasházi lakás van, ez a teljes lakásállomány egynegyede. Rendkívül felfokozott a várakozás a közös képviselők, a tulajdonosok részéről a tekintetben, hogy milyen is lesz az a jogszabály, amely hosszú időre előre - mintegy társasházi kis alkotmányként - határozza meg a társasházak működését, működésének szabályait. Ezt támasztják alá azok a közelmúltban lezajlott lakossági fórumok, amelyek rendkívüli érdeklődés mellett zajlottak, igen nagy részvétel volt tapasztalható, és az ott elhangzottak beépülhettek a most elénk került törvényjavaslatba, illetve kikerültek az eredeti koncepcióból azok a tételek, amelyek valójában nem nyerték el a fórumokon résztvevők helyeslését.
A Szabad Demokraták Szövetségének polgármesterei, országgyűlési képviselői igen nagy súlyt fektettek, nagy figyelmet fordítottak arra, hogy a társadalmi vita eredményes legyen, minél szélesebb körben ismertté váljon a törvényjavaslat, hiszen a lakosság széles köreit érintő jogszabályról van szó. Sikeres fővárosi fórumra került sor, és a vidéki városokban is igyekeztünk megismertetni az elképzeléseket, hiszen a városokban, a fővárosban található a társasházak többsége, amelyek lakói igénylik a megfelelő informálódást.
Ismerünk olyan pártálláspontot, amely szerint a társadalmi vita elégtelen volta miatt nem javasolták, javasolják a törvény tárgyalását. Úgy gondolom, hogy a parlamenti pártok közös felelőssége és a pártok helyi és országos politikusainak együttes felelőssége is, hogy az egyébként e téren igencsak dicsérendő és elismerendő igazságügyi minisztériumi tevékenység mellett a törvényjavaslatot megismertessük, a véleményeket összegezzük, és ezek módosító indítványok formájában az elkövetkezendő időszakban bekerülhetnek a széles társadalmi akaraton nyugvó jogszabályba.
A törvényjavaslat szerint a társasház továbbra sem minősül jogi személynek, de az új rendelkezések rendkívüli módon megkönnyíthetik a gyakorlati életben való működést, s az új szabályozás felveti a tulajdonostársak mögöttes felelősségének kérdését. Ezt a felelősséget a tervezet a tulajdonosokhoz kötődő, a tulajdonosokat megillető közös tulajdoni hányadokhoz köti, bevezeti az arányos helytállást az egyetemleges felelősség helyett. Ez egy igen nagy előrelépés, hiszen az arányos helytállás bevezetésével egy igazságtalan és főleg a becsületesen fizető tulajdonostársakat sújtó tehertől szabadulhatnak meg a társasházak.
A jelenleg hatályos szabályozás a társasházak lényeges adatait az alapító okiratban írja elő, ennek az okiratnak a módosításához azonban valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. Ez az a jogszabályi rendelkezés, amelynek megváltoztatására a legnagyobb a társadalmi igény, mert ez akadályozza leginkább a társasházak rugalmas működését. Mint ismeretes, a tervezet ennek az igénynek a figyelembevételével törli az alapító okirat kötelező tartalmi elemei közül sok olyat, amely eddig abban volt található. Az okirat elfogadását és módosítását azonban továbbra is valamennyi tulajdonostárs egyhangú döntéséhez köti. Tekintettel arra, hogy a közös tulajdon esetleges elidegenítése az alapító okirat módosítását vonja maga után, az egyhangú döntés fenntartása megkérdőjelezhető, illetve ezzel a kérdéssel minden bizonnyal részletesebben és alaposabban is kell jogi szempontból foglalkozni.
A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, illetve a közös költség viselésének szabályait a javaslat szerint a szervezeti és működési szabályzatban is lehet rögzíteni, és ennek elfogadása, illetve módosítása kétharmados szavazataránnyal történhet.
Az alapító okiratok jelenleg kötelező tartalmi elemeinek szétválasztása, kettéválasztása fontos előrelépést jelent, és jelentősen hozzájárul ahhoz, hogy a közösségek rugalmasabban tudjanak működni.
(8.40)
A társasházak igen rossz műszaki állapotban vannak, ezt jól tudjuk, jól ismerjük, felújításra szorulnak, és általában a lakók többsége nem rendelkezik anyagi fedezettel ezeknek a munkáknak az elvégeztetéséhez. A segítséget valójában az jelentheti, ha a közös tulajdonban álló helyiségeket eladhatnák, és ezzel finanszíroznák részben a költséges felújításokat. Ennek jelenleg a legnagyobb akadálya az, hogy ehhez a döntéshez a tulajdonosok egyhangú szavazatára van szükség, a társasházakban pedig mindig akad olyan lakótárs - jól tudjuk a gyakorlatból -, aki nemleges szavazatával megakadályozza az értékesítést, akár különösebb indok nélkül is.
A javaslat ennek a problémának a rendezésére két rendelkezést tartalmaz. Az egyik az elvi hozzájárulás, amely szerint a tulajdonos az alapító okiratban elvi felhatalmazást ad arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítési jogot a közösség gyakorolhatja, és később, amikor a konkrét döntésre sor kerülhet, akkor ez kétharmados szavazataránnyal lehetséges. Véleményem szerint az elvi felhatalmazást az alapító okirat aláírásakor éppen olyan nehéz, mondhatni reménytelen megszerezni minden tulajdonostól, mint ahogy a konkrét esetekben sem sikerül egyhangú döntést hozni a közös tulajdon elidegenítéséről. A másik rendelkezés szerint lehetséges a bírósági eljárás, illetve a közösség kérheti a bíróságtól, hogy szüntesse meg a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekeit nem sérti. Ez az eljárás eléggé hosszú ideig húzódhat, a vevő már régen máshol vett tulajdont vagy a ház is rosszabb műszaki állapotba került.
A javaslat ennél a jelentős számú épületet érintő problémának a megoldásánál nagyon óvatos. Nyilván védeni kell a tulajdonjoggal való rendelkezés alkotmányos jogát, de ez természetesen nemcsak a kisebbség, hanem a többség tekintetében is igaz. Felmerül az, hogy abban az esetben, ha a tulajdonosok többsége akarja eladni a tulajdonát, akkor ennek a döntésnek a megvalósulását kellene támogatnia a jogszabálynak. Ebben az esetben az összes tulajdoni hányad kétharmados többségével dönthetnének a tulajdonosok a közös tulajdon megszüntetéséről, és a kisebbségnek kellene bírósághoz fordulnia a határozat ellen, ha az a méltányos érdekeket sérti.
Kiemelten fontosnak tartom természetesen, hogy a bírósági eljárás során a bíróság soron kívül járjon el a közgyűlés határozata ellen még egyszer hangsúlyozom azonban, hogy a Ptk. rendelkezéseit figyelembe véve, a magántulajdon sérthetetlenségének alkotmányos elvét betartva lehetséges csak a törvényjavaslattól eltérő szabályozás elfogadása, amellyel kapcsolatos, lehetséges módosító indítványok az alkotmányügyi bizottság ülésén is minden bizonnyal nagy vitát fognak indukálni.
Egy másik jelentős, a társasházak többségét érintő problémát a közös költséget nem fizető tulajdonostársak jelentik. Előrevezető az a lehetséges jövőbeli gyakorlat, amely szerint a jelzálogjog bejegyeztetésével a közösségnek biztosítéka lesz a tartozás kiegyenlítésére. Ez természetesen csak hosszú idő távlatában jelenthet pénzt - de felhívom a figyelmet, hogy a változást e tekintetben erőteljesebben a hátralékos tulajdonostársakkal szemben indított perek soron kívüli bírósági tárgyalása, a végrehajtási eljárások gyorsabbá és hatékonyabbá tétele, illetve természetesen a tulajdoni szemlélet megváltoztatása hozhatna.
A törvényjavaslat a tulajdonostársak javára lehetővé teszi a külön tulajdonban álló lakásra az elővásárlási, előbérleti jog létesítését - nem kötelező jelleggel írja elő, hanem lehetővé teszi. Felmerült, hogy ugyanezeket a jogokat meg kellene adni a társasházaknak mint közösségeknek a nem lakás céljára szolgáló helyiségek esetében is, hiszen a társasházak az önkormányzatilakás-privatizáció időszakában nem kapták meg azokat az üzlethelyiségeket, amelyek jelentős bevételt biztosítottak volna, és esetleg a jövőben biztosíthatnának a társasházak működéséhez.
A javaslat a mainál szélesebb jogkörrel ruházza fel a közgyűlést. Nagyon fontos döntési lehetőség, hogy a határozatképességet a jelenleg érvényben lévő, a tulajdoni hányadok arányában számított kétharmados jelenlét helyett a tulajdoni hányadok több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelenlétéhez köti.
A javaslat azt is lehetővé teszi, hogy a közgyűlés kétharmados szótöbbségű határozatával megtilthassa a külön tulajdonban lévő, nem lakás céljára szolgáló helyiségek használatának, hasznosítási módjának a megváltoztatását, ha az a társasház rendes működését zavarná. Ezt a rendelkezést a tulajdonosok és a közös képviselők nagy örömmel fogadták, hiszen a társasházakban működő zenés szórakozóhelyek, játéktermek komoly vitát váltottak, váltanak ki a tulajdonosok között. Fel kívánom azonban hívni a figyelmet arra, hogy ez minden bizonnyal nagy visszhangot vált ki az üzlettulajdonosok körében, és minden valószínűség szerint szintén alkotmányossági kérdéseket vet fel.
Hazánkban a társasházak mellett jelentős a szövetkezeti lakások száma is, és sajnálatos módon nem került a parlament elé a lakásszövetkezetekről szóló törvényjavaslat tárgyalása, pedig több szempontból is célszerű lett volna ezt a kettőt együtt kezelni vagy egymáshoz közel tárgyalni, hiszen - hogy egy példát mondjak - a lakásszövetkezetek évek óta több kedvezményben részesülnek, mint a társasházak: a lakásszövetkezeteknek nem kell társasági adót fizetniük, ha a vállalkozói tevékenységből elért bevételük nem haladja meg az összes bevételük 10 százalékát, a társasházaknak viszont a közös tulajdon hasznosításából származó bevételük teljes egészében jövedelemnek számít, és az után 20 százalék adót kell fizetniük. Nagyon fontosnak tartom, tartjuk azt, hogy mivel a két tulajdoni forma teljesen egyöntetűnek és egyenértékűnek tekintendő, az Országgyűlés a társasházi törvény elfogadásával egyidejűleg teremtsen összhangot a lakásszövetkezeteket és a társasházakat megillető kedvezmények között.
A társasházakról szóló törvényjavaslat és az azt megelőző koncepció társadalmi vitáján markánsan merült fel az is, hogy a jogszabályi környezet megváltoztatásán túlmenően biztosítani szükséges olyan finanszírozási lehetőségeket, amelyek a lakások felújítását jelenthetik a jövőben, hiszen ez egy közös társadalmi érdek. Az önkormányzatok elfordultak, mondhatni igencsak átruházták a tulajdonnal való rendelkezést a társasházi közösségekre, és ez felveti a nagyobb odafigyelés és felelősség kérdését ezen felújítási programok további kiterjesztését igen fontosnak tartjuk.
Összegezve az elhangzottakat: az SZDSZ részéről a társasházakról szóló törvényjavaslatot (Az elnök csengője megkocogtatásával jelzi az idő leteltét.) - a benyújtandó módosító indítványokkal együtt - elfogadásra javaslom, és kérem támogatásukat.
Köszönöm figyelmüket. (Taps a kormánypártok soraiban.)
