DR. BRÚSZEL LÁSZLÓ
DR. BRÚSZEL LÁSZLÓ
DR. BRÚSZEL LÁSZLÓ (MSZP): Elnök Asszony! Tisztelt Országgyűlés, Képviselőtársaim! Az előttünk fekvő, a társasházról szóló törvényjavaslat immáron harmadik a sorban, amely Magyarországon magas szintű jogforrásban szabályozza a társasházakkal kapcsolatos rendelkezéseket. Az első, átfogó törvény az 1924. évi XII. törvény volt, amely több mint ötven éven keresztül volt hatályban, s ezt váltotta fel az 1977. évi 11. számú törvényerejű rendelet. A társasházak mind a mai napig ezen jogszabály alapján alakultak s működtek, sokszor talán éppen ennek ellenére, legalábbis ami a legutóbbi évek tapasztalatait illeti.
Az 1977-ben hatályba lépett társasházi forma valamennyire visszanyúlt az 1924-es szabályozáshoz, miközben éppen azt helyezte hatályon kívül, de egyúttal megpróbálta beilleszteni ezen furcsa jogintézményt az úgynevezett szocialista polgári jogi dogmatika és szabályozási rendszer keretei közé. Alapelve az volt, hogy a társasház egy olyan közös tulajdoni forma, amelyben külön tulajdoni elemek is vannak. Nem magántulajdon tehát, de nem is szövetkezeti vagy csoporttulajdon.
A gyakorlatban ezzel a szabályhalmazzal mindaddig nem is volt különösebb baj, amíg nem jött a rendszerváltás s vele a privatizáció, amelynek sarkalatos alapelve - mint tudjuk - az, hogy minden tulajdonnak pontosan nevesített gazdája kell hogy legyen. Ma már a társasház - az egy épületben létrehozott lakástulajdonok összessége - nem egy különleges tulajdonforma, hanem a magyar lakásállomány körülbelül egynegyed hányadát képezi, s ezek nagyobbik része a privatizáció folytán vált önálló lakástulajdonná.
A társasházi lakásingatlan tulajdonlási formája az eddigieknél átgondoltabb, a modern, magyar polgári jogba szervesen beillesztett jogi szabályozást igényel. Ezt próbálja megvalósítani az előttünk fekvő, régóta várt törvényjavaslat. Nézzük meg, vajon megszolgálja-e ez a törvényjavaslat azt a nagy várakozást, amely a jogászok, de leginkább a fő érdekeltek, a lakástulajdonosok részéről kíséri. Melyek azok a pontok - általában és részleteiben is -, amelyek mind a jogi szabályozás, mind a gyakorlat oldaláról figyelemre méltóak? Ami először is kiemelendő: ismét törvényi szabályozást kap a társasháztulajdon, mégpedig úgy, hogy önálló, mintegy társasági formaként kerül szabályozásra a polgári törvénykönyvben.
A társasház olyan tulajdonostársak közössége, amely az általa viselt közös név alatt jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perel és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat.
Eddig ez nem volt ennyire magától értetődően és tisztán meghatározva, sőt ezen jogokkal nem is a társasház maga, hanem a közös képviselő volt felhatalmazva. Ez a nem túl feltűnő jogi változtatás a gyakorlatban annál inkább jelentős, hiszen egyértelműen rendezi a sokszor vitatott kérdést, bírósági perben és peren kívül egyaránt, vajon a közös képviselő kiknek a nevében és milyen felhatalmazással jár el - ahogy a jog mondja, vagy kérdezi: kinek is van jogképessége.
Fontos változtatás, hogy a javaslat tisztán kimondja, a társasház nemcsak lakástulajdonra, hanem nem lakás céljára szolgáló helyiségekre, illetve majdan felépítendő ingatlanokra is alapítható. Ami a felépítendő társasházra vonatkozó egyszemélyi alapítást illeti: eddig arra nem volt lehetőség, hogy egy beruházó már eleve társasházként építse fel az épületet, s mindenféle jogi és egyéb problémák rendezése után, illetve a felépítés után vált lehetővé a társasház alapítása.
A javaslatban ugyanakkor további pontosítást igényelnek az egyszemélyes alapítású társasház specifikus szabályai, illetve a vállalkozói lakásépítéssel kapcsolatos fogyasztóvédelmi rendelkezések, amelyek a társasház leendő tulajdonosainak nyilvános felhívás útján történő gyűjtését szabályozzák.
A javaslatban újdonság a jelenlegi hatályos szabályozáshoz képest, hogy lehetővé teszi azt is, hogy az alapító okirat felhatalmazása alapján szervezeti és működési szabályzat állapítsa meg a közösség szerveinek legfontosabb szervezeti és működési szabályait. Nem derül ki tisztán ugyanakkor a rendelkezések összevetéséből, hogy mindig kell-e ilyen szabályzatot készíteni, vagy csak akkor, ha a közösség úgy dönt.
Jelentős lépés az, hogy bár a közös tulajdonnal való rendelkezési jogot a közösség gyakorolja, kivételes esetben, ha maga az alapító okirat felhatalmazást ad, akkor a tulajdonosok közössége egy-egy külön tulajdonként kialakítható ingatlanrészt elidegeníthet, eladhat, természetesen kétharmados szótöbbséggel. Kérdés az, hogy vajon mennyiben segíti ez a lehetőség a gyakorlatban majdan a közös tulajdonrészek nagyobb felújításainak forrásgyűjtését, s nem jár-e a kisebbség sérelmével ez a gyakorlat.
A törvényjavaslat a jelenlegi szabályozáshoz képest bővebb és pontosabb a szervezeti és működési szabályokat illetően. Rögzíti például azt, hogy az alapító okirat meghatározhatja a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a társasház céljának megfelelően, illetve a közgyűlés megtilthatja a külön tulajdonban levő, nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítási módjának megváltoztatását, ha az a társasház rendszeres működését zavarná.
A társasházközösség legfőbb szerve továbbra is a közgyűlés, míg az ügyintézést a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. A javaslat számvizsgáló-bizottság alakítását teszi kötelezővé akkor, ha ötven lakásnál több lakás van a társasházban, és nem intézőbizottság látja el az ügyintézést. Ez a szabály üdvözlendő, de továbbgondolást igényel olyan vonatkozásban, hogy bizonyos lakásszám - ez akár ötven is lehet - felett mindig kötelező legyen számvizsgáló-bizottság választása. Ezt - azt hiszem - az utóbbi évek gyakorlata is igényli.
A javaslatból és az általam felhozottakból jól érzékelhető tehát, hogy miközben az önálló tulajdonos tulajdonosi jellege erősödik, aközben a közös érdek fokozott védelme is előtérbe kerül, éppen az egyes tulajdonos hosszú távú érdeke védelmében.
Erősödik az alapító okirat jelentősége: felhatalmazhatja a közgyűlés többségét tulajdonosi jogokra, nő a közgyűlés hatásköre, szerepe. A közgyűlés minden olyan ügyben határozhat, amelyet az alapító okirat, szervezeti szabályzat nem utal közös képviselő vagy intézőbizottsági hatáskörbe. Ugyanakkor nem veszi ki a tulajdonosok kezéből azt a lehetőséget, hogy csak egyhangú határozattal dönthetnek a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról.
Mondhatni korszakalkotó újítása a javaslatnak az, hogy - bizonyos feltételek között - a legalább féléves hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonát jelzálogjoggal terhelje a közgyűlés. Ez a lehetőség nagyon fontos gyakorlati problémát próbál - ha nem is teljesen, de részlegesen - megoldani. Jelzáloggal terhelten ugyanis nem tudja elidegeníteni senki sem a lakását. Kérdés az, hogy vajon ez a megoldás mennyiben sarkallja pontos fizetésre a lakótársakat, és mi van akkor, ha már ugyan többszörös jelzálogjog-bejegyzés történt, de nem kívánja eladni lakását a hátralékkal, nem is óhajtja a közös költséget kifizetni. A lakóközösség próbálkozik-e további jogi intézkedések kezdeményezésével vagy sem? Ezt - gondolom - majd a gyakorlat dönti el.
Itt kell megjegyeznem azt, hogy Sasvári képviselőtársam ezzel kapcsolatban megjegyezte az ingatlan-nyilvántartás szabályaira vonatkozóan a nyilvánosságot mint egy problematikus tényezőt. Szerintem ezt kár így felhozni, mert legalább másfél évszázados alapelve a magyar ingatlan-nyilvántartásnak a közhitelesség alapelve mellett éppen a nyilvánosság.
(10.10)
Ezt szerintem mind a szerzési jog szabadsága, mind pedig a forgalom biztonsága igényli, megítélésem szerint tehát ennek a megkérdőjelezése az előbbieket sértené.
Új belső szervezeti intézményként hozza a javaslat a részközgyűlést és a küldöttgyűlést. Ami az elsőt illeti, az lényegében egy már ma is bevett gyakorlat, csak éppen nem legitimizált jogszabály által, megítélésem szerint helyes és gyakorlatias újítás. Nem annyira a küldöttgyűlés. Ennek mind elvi, mind gyakorlati megalapozottsága rendkívül aggályos. Hogyan és mire hatalmazza fel a küldöttet az őt megválasztó közösség, amelynek vannak közös és külön tulajdont érintő érdekei, amelyek pedig rendkívül különbözőek lehetnek, nem egyszer ellentétesek is? Itt nem egy különálló jogi személy szervezetben való képviseletéről lenne szó, amely szervezetnek megvannak a sajátos, tagoktól is független érdekei. Hogyan történne a küldöttek beszámoltatása, számonkérése s a többi? A gyakorlati problémákat szerintem megoldja a részközgyűlés.
Ami a javaslat egyes módosuló rendelkezéseit illeti, egyet kell értenem azzal a Sepsey képviselőtársam által tett felvetéssel, hogy a kormányrendeletek - egyébként nagyon helyes - módosításait talán nem törvénnyel kellene rendezni.
Összességében: a társasházról szóló törvényjavaslat megítélésünk szerint egy előremutató, korszakos jelentőségű és gyakorlatias törvény képét vetíti elénk. Jól beilleszkedik a rendszerváltás utáni magyar jogrendszerbe, bizonyos szempontból tovább is fejleszti azt. Nagyon szükséges tehát a mielőbbi hatálybaléptetése. Ez reményeink szerint egy jó törvény lesz. Az MSZP és a magam részéről ezért javaslom a törvényjavaslat módosítások utáni elfogadását.
Köszönöm szépen a figyelmüket. (Taps.)
