DR. KÓNYA IMRE
DR. KÓNYA IMRE
DR. KÓNYA IMRE (MDNP): Köszönöm a szót. Tisztelt Képviselőtársaim! A társasházról szóló törvényjavaslat előterjesztésénél is hallottuk, és az általános indokolás is lényegében azzal kezdődik, hogy jelentős társadalmi igény bontakozott ki az 1977. évi 11. számú tvr.-rel szabályozott kérdéskör törvényi szintű újraszabályozására.
A Magyar Demokrata Néppárt ezt szintén érzékeli, nem vitatja, ugyanakkor úgy gondolom, hogy azok a problémák, az a problémahalmaz, amely a törvény iránti igényt valóban széles társadalmi igényként jelenítette meg, nem kizárólag - és bizony nem is elsősorban - olyan problémahalmaz, amely törvényhozási úton megoldható. Erre azért tartom fontosnak felhívni a figyelmet, mert a társadalomban jelentkezik egy olyan illúzió, hogy az egyre szaporodó problémák megoldása úgy lehetséges, ha hozunk egy törvényt ebben a kérdésben.
Szalay Gábor képviselőtársam az SZDSZ képviseletében itt ostorozta a kormányt azért, nehogy azt higgye, hogy a társasházról szóló törvénnyel megoldja a kérdést, mert bizony kell még egy távfűtési törvény is. Felmerült bennem, hogy a termőfölddel együtt a három "T" rendszerének a megvalósítása vagy visszahozása esetleg megoldaná a problémát. Képviselőtársam nyilván nem erre gondolt, de úgy vélem, hogy ez egy valódi gond, jogállami rendszerváltozásunknak egy nagy és széles körben jelentkező illúziója, hogy azt hisszük vagy azt hiszik sokan: a törvény önmagában mindent megold. Bizony a törvény nem old meg mindent, és azért baj, ha ezt hisszük, mert amikor ezek az illúziók illúzióknak minősülnek, illetőleg ha rájönnek az emberek, hogy meghoztuk a törvényt, az mégsem oldotta meg a valódi problémát, akkor az egyfajta kiábrándultsághoz és a jogállamban való csalódáshoz vezethet.
Melyek azok a valódi problémák, amelyek 1977-től kezdve - sőt még azt megelőzően is - a gyakorlatban felmerültek, és amelyek indokolttá tették azt, hogy a társasházi joganyagot újra kell szabályozni? Nem elsősorban az, hogy tvr. szabályozta, és most már indokolt lenne jogállami módon törvénnyel szabályozni.
Az első ilyen kérdés az, hogy ez egy nagyon speciális jogintézmény, hiszen tulajdonosok egyesülnek egy bizonyos körben, és közös tulajdon alakul ki egy területen, tehát számos dolog vonatkozásában, miközben kizárólagos tulajdonukat képezi mindenekelőtt a lakás, illetőleg az egyéb kizárólagos tulajdont képező tárgyak és minden tulajdonostársat megilleti a rendelkezési jog a közös tulajdonban lévő dologra is. Ez azt jelenti, hogy gyakorlatilag minden egyes kérdésben egyhangú határozatra van szükség. Az alapító okiratba bevett kérdések vonatkozásában pedig teljesen egyértelmű, hogy ha azokat módosítani akarják, akkor azt minden tulajdonostársnak alá kell írnia és bizony az 1977. évi 11. tvr. meglehetősen széles körben szabályozta azokat a kérdéseket, amelyeket az alapító okiratba kötelezően be kellett venni. Ezért nagyon helyes az a rendelkezés, amely az alapító okirat kötelező tartalmának a körét szűkítve határozza meg, ezért ha a rendes gazdálkodás körébe tartozó kérdésekben változás áll elő, nem szükséges az alapító okirat módosítása, hanem a tulajdonostársak többségi határozata is elegendő.
Ehhez csatlakozik az a kérdés, hogy a közös tulajdonban lévő dolgokkal való rendelkezés, az elidegenítés kapcsán, ha a Ptk. tulajdonjogra vonatkozó szabályaiban gondolkodunk, természetszerűen nyilvánvaló, hogy minden tulajdonostárs egybehangzó döntése esetén lehetséges csak mondjuk eladni egy közös tulajdonhoz tartozó dolgot, illetőleg azzal oly mértékben rendelkezni, ami bármely tulajdonostársnak a tulajdonjogából folyó korlátlan rendelkezési jogát korlátozná. Ez komoly problémákat okozott, hiszen előfordult, hogy racionálisan hasznosítható dolgokat - például egy garázs vagy üzlethelyiség céljára hasznosítható közös helyiséget - a tulajdonostársak 99 százaléka, tehát túlnyomó többsége el szeretett volna idegeníteni, és egy tulajdonostárs is meg tudta akadályozni ezt a döntést. Ezért helyes az a rendelkezés, amit a jelenlegi törvénytervezet, törvényjavaslat tartalmaz, nevezetesen hogy a közös tulajdonra vonatkozóan kétharmados többséggel dönteni lehet az elidegenítésről is.
Felhívnám azonban a figyelmet arra, hogy itt a közgyűlés kétharmados többségéről van szó, és mint tudjuk: a hat lakásosnál kisebb társasházak kapcsán egyszerűen a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályaira utal a törvény, tehát itt nincs közgyűlés, nincs meg az a szervezet, amely meghozza a döntést a tulajdonostársak helyett. Következésképpen a hatlakásos vagy annál kisebb társasházaknál ezt a problémát nem oldja meg a törvényjavaslat. Végig kell gondolni, hogy a hatlakásos és a hatlakásosnál kisebbnél is indokolt-e egy hasonló tartalmú rendelkezés a joggal kapcsolatban.
Az alapító okirat kötelező tartalmára vonatkozóan visszatérnék Sepsey Tamásnak, az MDF vezérszónokának a felvetéséhez. Magam is megfontolandónak tartom azt a kérdést, hogy leszűkített kötelező tartalmi kellékek közé vajon indokolt-e bevenni a közös költségről történő rendelkezést az alapító okiratba. Gondoljunk itt arra a kérdésre, hogy ha egy százlakásos társasházról van szó, és ott a tulajdonostársak kétharmada módosítani szeretné a közös költség megosztását, ez akkor nem lehetséges, hiszen ez is az alapító okirat része!
Ide tartozó probléma tulajdonképpen az is, ami a társasház ügyeinek a vitelével kapcsolatban a gyakorlatban felmerült - már nem a mindennapi tevékenység során, mert akkor a szokásos, mindennapi ügyletekben a közös képviselő nyugodtan képviselhette a társasházközösséget, ez nyilvánvaló viszont ha például bírósághoz kellett fordulni, akkor a meghatalmazást bizony valamennyi társasház-tulajdonosnak alá kellett írnia, ami a nagy létszámú társasházaknál megint csak meglehetősen nehéz probléma volt.
(10.20)
Itt most egy általános képviseleti joggal ruházza fel a közös képviselőt a javaslat, ami szintén üdvözlendő, és valódi problémát old meg.
Ugyancsak rendkívül fontos és nagyon gyakran felmerülő probléma volt, amikor az egyes tulajdonostársak a közös költséggel hátralékba estek, különösen akkor, amikor ez a hátralék már hosszú ideje halmozódott fel. Erre valamiféle megoldást kell találni. Megoldásként a törvényjavaslat a jelzálogjog intézményének bevezetését javasolja. Nevezetesen: a jelzálogjog intézményét úgy alkalmazni, hogy ha hat hónapig nem fizet a tulajdonostárs, akkor a társasházközösség, illetőleg a közgyűlés ezt a jelzálogjogot bejegyeztethesse a tulajdoni lapra. Nos, ez a jogintézmény, a törekvés nyilvánvalóan alapvetően helyes, hiszen rendezni kell ezt a kérdést. Valóban számos problémát vet fel, utalok itt arra, amit a Fidesz vezérszónoka, Sasvári képviselőtársam itt ecsetelt, nevezetesen az ingatlan-nyilvántartás pillanatnyi állapotát. Nyilvánvaló, hogy azoknál a társasházaknál, ahol az ingatlan-nyilvántartásba nem történt meg magának a társasházalapításnak a bejegyzése, meglehetősen bonyolult lenne egy jelzálogjogot bejegyezni. Ez megint csak arra utal, hogy ne higgyük, hogy törvénnyel mindent meg lehet oldani, ennek aztán még számos következménye lesz, hogy valóban úgy működjék ez a jelzálogjog, ahogy kellene.
Hozzátenném azt is, hogy itt is a megoldásra kell törekedni, tehát rendezni kell a telekkönyvvel, az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos borzasztó és tarthatatlan helyzetet. Természetesen nem úgy, hogy évszázados jogelveket adjunk fel, tehát a telekkönyv nyilvánossága valóban olyan jogelv, amit semmilyen megfontolásból nem lehet korlátozni, hanem ott olyan rendezett viszonyokat kell teremteni, hogy ne lehessen visszaélni a nyilvánosság adta lehetőséggel, nevezetesen azzal, hogy valóban bárki, bárkinek a tulajdoni lapját megtekintheti.
Még egy fontos problémára - illetve a legfontosabbra - szeretném ezzel kapcsolatban felhívni a figyelmet, megint csak a vesszőparipámra visszatérve: meghozzuk ezt a jelzálogjog kötelező bejegyzéséről szóló törvényt, és tulajdonképpen azt hisszük, hogy azt a feszítő problémát, ami a társasházaknál jelentkezik - és különösen az új, bizonyos fokig kényszertulajdonosok társasházainál jelentkezik ez a probléma, amikor ténylegesen nem tudnak fizetni, hiszen olyan anyagi helyzetben vannak, hogy egyszerűen nem tudják a közös költséget fizetni mondjuk azok a tulajdonosok, akik már utolsó tartalékukból és mindenféle kölcsönből fizették ki a sokszor nem is reális, hanem irreális vételárat a volt tanácsi lakásuk megvásárlásáért -, hogy ezek ténylegesen nem tudnak fizetni, és akkor a jelzálogjog bejegyzésével egy olyan helyzetbe kerülnek, amiről azt hiszik, hogy kitehetik őket a lakásból. Ezt hiszik valószínűleg azok a tulajdonostársak is, akik rendesen fizetnek, és most annak örülnek, hogy megteremtődik a jelzálogjog, tehát ezt be fogják tudni hajtani. Hát nem fogják tudni behajtani, mindössze frusztrálódik az a tulajdonostárs, akinek a terhére bejegyzik és a dolog tulajdonképpen nem oldódik meg.
Tehát ezen túlmenően, hogy megadjuk a jelzálogjog kötelező bejegyzésének lehetőségét, meg kellene találni azt a jogi környezetet, ami valóságossá teszi ennek a behajtási kényszerét, másfelől amelyik az önhibáján kívül nem fizető tulajdonosnak megfelelő megoldási lehetőséget biztosít. Én nagyon jól tudom, hogy ez egy, a lehetetlennel határos feladat, és azt is tudom, hogy ez csak egy átfogó program keretében lehetséges, és semmiképpen nem ennek a törvényjavaslatnak a keretében.
A problémák másik köre elsősorban azzal keletkezett, hogy nagy számú tulajdonosokkal, társtulajdonosokkal, magyarul a lakásprivatizáció nagy mértékével, a lakásprivatizáció óriási mértéke következtében ez a jogintézmény tulajdonképpen olyan nagy számú lakásra vonatkozik, amelyre nem ezt találták ki. Ezért feltétlenül szükséges a törvény módosítása, a részközgyűlések, a küldöttközgyűlések bevezetése, intézőbizottság, számvizsgáló bizottság, amely erre próbál megoldást találni. De felhívnám a figyelmet, hogy ugyanakkor nem tud megoldást találni - és meg sem kísérli - olyan kérdésre, hogy a lakásprivatizáció során nagy számú olyan alapító okirat került bejegyzésre, amely alapító okirat egyrészt hibás, másrészt nem felel meg az adott társasháznak. Itt az önmagában nem megoldás, hogy bármely tulajdonostárs nyilvánvaló hiba esetén keresettel fordulhat a bírósághoz. Itt valami olyan megoldást kellene alkalmazni, amely igenis kötelezi az értékesítő önkormányzatokat, illetőleg azokat, akik sok esetben igen nagy pénzért és bizony lelkiismeretlen munkát végezve elvállalták ezeknek az alapító okiratoknak az elkészítését, hogy igenis, ingyen és bérmentve csinálják meg ezeket az alapító okiratokat, és egy egyszerűsített módon lehessen korrigálni azt, amit annak idején elrontottak.
Köszönöm szépen, hogy meghallgattak. (Taps.)
