Bevásárlóközpontok telepítésének hatásai
Bevásárlóközpontok telepítésének hatásai
A Levegő Munkacsoport 1988-ban történt megalakulása óta figyelemmel kíséri a települések „lakhatóságát” befolyásoló tendenciákat, a környezeti állapotot alakító tényezőket.
A nagyterületű bevásárló- illetve többcélú („multifunkcionális”) szórakoztató és bevásárló központok („megacenterek”) tömeges építésének szándéka új jelenség hazánkban. Mivel általában is szabályozatlanok a nagy tömegű, nagy kiterjedésű, a településszerkezetbe nehezen illeszthető, jelentős gazdasági és környezeti hatással járó építmények telepítésének feltételei, összegyűjtöttünk néhány kül- és belföldi tapasztalatot, amelyeket az önkormányzatoknak célszerű az engedélyezéseknél figyelembe venni.
A Magyar Közlekedési Klub magyar fordításban kiadta az Osztrák Közlekedési Klub részletes tanulmányát a helyi ellátás, gyalogos bevásárlás és az (autós) bevásárlóközpontok összehasonlításáról, amelyből az olvasó sok további érdekes nyugat-európai szervezési és műszaki megoldást, adatot tudhat meg .
Ugyancsak megemlítjük a Főváros Főpolgármesteri Hivatal Főépítési Irodája által megrendelt tanulmányt, amelyet a VÁTI Rt. készített az épülő és tervezett fővárosi bevásárlóközpontokról
A bevásárlóközpontokra vonatkozóan viszonylag kevés közvetlen hazai tapasztalatunk van. Ismert viszont a privatizáció hatása a hazai élelmiszerfeldolgozásra, a fogyasztási cikkek, elsősorban ruhaneműk, bútorok, háztartási és vegyi áruk gyártására. Az ottani munkahelyteremtés kényszerétől hajtott, piacokra éhes Nyugat hatalmas tőkeerejével néhány év alatt nagy területen elsorvasztotta a hazai termelést és a fejlesztést, szerencsésebb esetekben pedig saját képére alakította át.
A kevesebb személyzettel dolgozó, nagy vonzáskörű bevásárlóközpontok hatására a kisebb települések népességmegtartó képessége és az ottani életminőség vélhetően tovább fog csökkenni. A helyi ellátás komplex szociális és életminőségi kérdés. A bevásárlóközpontok nemcsak a helyi kistermelőkre és -kereskedőkre nézve jelentenek egzisztenciális veszélyt. Azok a – rendszerint kispénzű – emberek, akik nem tudnak messzebb menni bevásárolni, kénytelenek lesznek az egyre gyérülő és rendkívül megdráguló kisboltokban beszerezni a napi áruszükségletüket.
A települések, a földtulajdonosok szívesen fogadják a befektetőket. Az új típusú kereskedelmi szerveződések, óriásközpontok azonban megzavarják a települések szerves fejlődését – elég, ha csak a településszerkezethez illesztésre vagy a forgalom aránytalan megnövekedésére gondolunk.
Nem szabad tehát megvárni, hogy a befektetők válasszák ki – saját szempontjaik alapján – a területeket, és határozzák meg a megépíteni kívánt központ méreteit, hiszen a helyi önkormányzatok – a napi pénzügyi nehézségekkel küszködve – aligha állnának ellent az ajánlatoknak.
A regionális településrendezésnek, az újonnan létesülő településfejlesztési társulásoknak kell elébe menni a problémáknak azzal, hogy meghatározzák, mely területek (települések) jöhetnek szóba, mint bevásárlóközpontok. A fejlesztési programokban meg kell határozni a településszerkezetet, a létesítmény megengedhető nagyságát, funkcióját és azt, hogy milyen vizsgálatok szükségesek a részletes tervekhez.
A bevásárlóközpontok helyszínét – a funkció és nagyság függvényében – a következő szempontok figyelembevételével kell kijelölni:
- a fogadó település nagysága,
- a vonzáskör nagysága,
- az elérhetőség,
- a várható forgalmi hatások,
- a földhasználat,
- a természetes környezet egyensúlya,
- a táj- és a településképre gyakorolt hatások,
- az infrastruktúrák teljesítőképessége.
Csak akkor van értelme új helyszín kijelölésének, ha az új beruházás nem rombolná szét a meglévő struktúrákat (megvan a megfelelő nagyságú vonzáskör, bővülő fizetőképes kereslet).
Nem lehet eléggé hangsúlyozni, hogy a rendszerváltással a helyi önkormányzatok nagy feladatokat kaptak. Felelősek a lakosság gazdasági, szociális és kulturális felemelkedéséért, a természetes környezet védelméért (még akkor is, ha ehhez a források ma még nem kielégítően biztosítottak). A helyi körülményekhez legjobban igazodó – az országosnál szigorúbb – szabályozás elkészítésére most is megvan a törvényes lehetőségük.
Az épülő, illetve tervezett bevásárlóközpontok elhelyezkedése azt mutatja, hogy Budapesten elsősorban nem az elhanyagolt, üzletekkel gyéren ellátott külső területeken épülnek bevásárlóközpontok, sőt, a keleti városrész nagy területen továbbra is ellátatlan marad. Ellenben a budai zöldövezetben és a főváros nyugati kapuja közelében, ahol már régóta kaotikus közlekedési állapotok uralkodnak, aránytalanul sok a tervezett létesítmény.
Viszonylag sok cikk jelenik meg a bevásárlóközpontok vásárlási szokásokra gyakorolt hatásáról. A hatások elemzésénél az az érzésünk, hogy a szerzők leegyszerűsítik a hazai társadalmi-gazdasági körülményeket. Megfeledkeznek arról, hogy Budapesten a háztartások jelentős részét teszik ki a szerény jövedelmű nyugdíjasok és egyéb, gépkocsival nem rendelkező családok. Így az elamerikanizálódó, a hét végi nagybevásárlást egyben családi szórakozássá emelő idill csak egy viszonylag szűk, bár vásárlóereje szempontjából jelentős rétegre, valamint a 15-25 éves fiatalokra jellemző.
Míg a városi kisebb boltok vásárlóköre csökken, nő az autóra tervezett város környéki telepek módosabb lakóinak száma. A városból menekülés egyik oka a növekvő autóforgalomból származó életminőség-csökkenés, és nem utolsó sorban a romló közbiztonság. A városi belső bolthálózat gyérülésével azonban még jobban elnéptelenednek az utcák, és még többen menekülnek majd az autóikba a körülöttük levő szegénység, esztétikai sivárság elől.
Szükség lenne az idegenforgalomra gyakorolt hatás elemzésére is. A kistermelőknek, kereskedőknek jelentős szerepük van a helyi karakter kialakításában. Ez az érték – az egyéni hang a globálissal szemben – Nyugaton egyre jobban felértékelődik. (Margaret Thatcher vagy Júlia királynő sem egy modern bevásárlóközpontba mentek fokhagymát vásárolni.)
A rendszerváltás előtti időszakból olyan sajátosságokat is örököltünk, amelyek megóvása elemi érdekünk. Ezek közé tartozik a jó tömegközlekedés és az, hogy a kereskedelemben nem terjedtek el a túlzottan koncentrált formák. Az utóbbi években a helyi kereskedelmi hálózat jelentősen bővült, az áruválaszték legtöbb helyen összhangba került az igényekkel. Az igényesebb vásárlók a színvonalat is emelték, de a hazai kisvállalkozásokra jellemző tőkehiány, a szakértelem és a mesterségesen visszafogott vásárlóerő miatt a javulás igen lassú maradt. Ebbe a bátortalan folyamatba robbantak be a bevásárlóközpont-építők rendkívül agresszív piacpolitikával, óriási tőkével.
A bevásárlóközpontok építőire többszörös nyomás is nehezedik otthonról. Meg kell felelniük a piacgazdaság diktálta állandó növekedésnek. Erre az anyaországokban már nincs mód, mert ott részben telített a piac, részben pedig felismerték – igaz, legtöbbször megkésve –, hogy a helyi ellátás, a kis és közepes bolthálózatok védelme fontos nemzetgazdasági érdek, és ezért megszigorították az építési feltételeket. A nagy bevásárlóközpontok ma a piacbővítés eszközei is az anyaország termékei számára. A szabványosított, állandó minőségű, bevezetett márkájú, nagy szériában gyártott féltartós és tartós divattermékek, rafináltan csomagolt, több hónapig elálló élelmiszerek azok, amelyeket leginkább megtalálunk e létesítmények pultjain. E termékekkel a hazai kistermelők sem áraikkal, sem csomagolásukkal nem tudnak versenyezni. Noha táplálkozásélettani szempontból a kistermelők áruja általában értékesebb, sem az egyenletes minőséget, sem a hatalmas vonzáskörre méretezett mennyiséget nem tudják szavatolni.
Nem lehet eleget hangsúlyozni a zöld gyűrűket, a táj esztétikai értékeit, a későbbi nemzedékek fejlesztéshez való jogának figyelembevételét. Egy-egy nagyobb, összefüggő külterületi telek, rendezetlen közterület, romos épületegyüttes eladásánál gyakran hangzik el érvként, hogy még mindig jobb az új tulajdonos, aki rendbehozza, mint a meglévő állapot. Eltekintve attól, hogy a tulajdon nemcsak jogokkal, hanem rendbentartási kötelezettséggel is jár, és ezt számon is kellene kérni, gyakran merülnek fel kétségeink a bevásárlóközpontok revitalizációs hatásaival kapcsolatban.
„Az Orczy Fórum Budapest mértani közepét vette célba, azzal a reménnyel, hogy egy lerobbant, elszlömösödött, városképileg kifejezetten bántó, zavaró térségnek rangot adjon egy kultúrált, esztétikus épületegyüttes létrehozásával, ami mércét jelenthet, és fazont adhat az egész környezet lassú felemelkedéséhez, revitalizálásához” – olvashatjuk a VÁTI Rt. említett tanulmányában. A MOM multifunkcionális központhoz készített másik tanulmánya viszont azt észrevételezi, hogy egy nagy hatósugarú bevásárlóközpont éppen a lassú fejlődés, a környék kisvállalkozóinak fokozatos magára találásának folyamatába avatkozik bele meghatározó erővel.
Kétségeink vannak a megacenterek kedvező városképi, térszerkezeti hatásaival kapcsolatban is.
Nem szabadna messzebbre tekintő, nagyvonalú koncepció nélkül engedélyezni a beépítést. A Duna Plaza mintegy 45 ezer m2-es beépítéséhez és leburkolt parkolóterületéhez képest 3800 m2 zöldfelületet terveznek a teljes befejezés után. Jó lenne, ha hasonló esetekben az engedélyezésnél nagyobb, összefüggő, közpark jellegű zöldfelületet jelölnének ki az új létesítményhez kapcsolódóan, és ennek fokozatos kialakítását tartanák a beruházás járulékos nyereségének.
A többcélú kereskedelmi létesítmények jelentősen megnövelik a közúti forgalmat még akkor is, ha tömegközlekedéssel ellátott területre épülnek. Konkrét adatokkal támasztja alá a Közlekedés Kft., hogy az autós bevásárlások aránya a tervezett létesítmények hatására megkétszereződik, és számuk a fővárosban napi 1,2 millió utazásra növekszik. Emlékeztetünk arra, hogy Budapest ma Európa harmadik legzajosabb városa, a légszennyezés a város számos pontján meghaladja az egészségügyi határértéket, és a forgalmi dugók, a balesetek a mindennapossá váltak.
Messzemenőkig egyetértünk a VÁTI azon javaslatával, hogy legalább a 6000 m2-nél nagyobb bevásárlóközpontok építésének engedélyezése a Fővárosi Önkormányzat hatáskörébe kerüljön. Bécs körzetében 1997 novemberétől 800 m2 felett már csak szigorú egyeztetéssel lehet új kereskedelmi létesítményeket építeni (Wiener Kurier, 1997. aug. 19.). A javaslatot azzal pontosítanánk, hogy a korlátozást minden közforgalmú létesítményre terjesszék ki.
Új létesítmények telepítésénél a jelenlegi szabályozás is előírja, hogy tekintettel kell lenni a terület terhelhetőségére. A VÁTI Rt. azt javasolja, hogy az engedélyezési eljárásnál komplex környezeti hatásvizsgálat bizonyítsa, hogy a létesítmény nem terheli megengedhetetlen mértékben a környezetét. A jelenlegi helyzetben inkább azt javasolnánk, hogy a létesítmény csak csekély mértékű jogsérelmet okozhasson a vonzáskörében (Ptk. 341. §). Az az elv, hogy minden új létesítmény engedélyezhető, ha az éppen aktuális határértékek még betarthatók (zaj, zöldfelületi arány stb), egyre többször állítja szembe a helyi lakosokat a beruházókkal. Elvben van ugyan lehetőség arra, hogy az ingatlan értékcsökkenésével okozott anyagi kárt érvényesítsék, de csak polgári peres úton, annak összes, a mindennapok gyakorlatából jól ismert kényelmetlenségével és bizonytalan kimenetelével. Az egyéb, elsősorban az életminőség romlásával kapcsolatos károkat pedig ma szinte lehetetlen meghatározni.
A Budapesti Városépítési Szabályzat (BVSZ) tervezett módosításával kapcsolatban kidolgoztak egy mátrixot, amely alapján meghatároznák, hogy hol, mennyi megacenter épülhet. Véleményünk szerint a szabályozásnak az egyedi sajátosságokon kell alapulnia, különösen a parkolás tekintetében. Miféle elvek érvényesültek az épülő bevásárlóközpont engedélyezésekor a Moszkva tér – Margit körút hírhedten túlterhelt találkozásánál?
A VÁTI Rt. tanulmányában többször említett jövő nemzedékekre való tekintettel sem javasoljuk a zöldmezős beruházásokat. Indokainkat itt terjedelmi okokból nem írjuk le részletesen, egyedül arra utalnánk, hogy ebben az esetben a legkönnyebb a költségek jelentős részét externalizálni, vagyis azokat a befektetők és a haszonélvezők helyett az egész társadalommal megfizettetni. (Míg a legtöbb termék, szolgáltatás ára megközelíti már a nyugat-európai szintet, a földárak sokszor az ottaniak tizedét sem érik el.)
Kívánatos lenne, ha az övezeti átsorolást – elsősorban a zöldterületek védelmében – megtiltanák a bevásárlóközpontokra.
Az építési szabályozás mellett szükség lenne a helyi kiskereskedelem önszervezésére is, amire szinte alig akad napjainkban példa. A kamarák érdekképviseleti tevékenysége még nem megfelelő. Az önkormányzatok sem ismerték fel, hogy hosz-szabb távon a helyi kisvállalkozók számának növelése, a javuló életminőség biztosítása, a számban és anyagiakban is gyarapodó lakosság szolgálata legalább annyira fontos, mint egy nagyobb befektető kegyeit keresni.
A közös fellépés azonban önmagában nem elegendő arra, hogy a helyi vállalkozók felvehessék a versenyt a megacenterekkel. Olyan gazdasági szabályozókra lenne szükség, amelyek hatására a már említett külső költségek megjelennének a bevásárlóközpontok áraiban. Meg kellene vizsgálni, hogyan hat az ingatlanok értékére a megnövekedett forgalom, mennyibe kerül a közbiztonság korábbi szintjének megőrzése, az utak fokozott karbantartási igénye, a forgalomcsillapítás stb.
A vásárló ténylegesen viselt költségei:
– fogyasztói ár
– szállítás-közlekedés
– elővásárlással lekötött tőke kamata
– otthoni raktározás (hűtés) költsége
– vásárlásra fordított idő
Az egész társadalom által viselt költségek:
– növekvő közúti forgalom, torlódások, balesetek, növekvő útkarbantartási költségek
– környezeti károk
– a közbiztonság romlása a környéken
– a beruházó extraprofitja a rendezetlen földárak miatt
– kistermelők és -kereskedők tönkremenetele (munkanélküliség, belső városrészek leromlása, uniformizálódás, globalizálódás)
– zöldterületek csökkenése.
Miért nem örülünk a bevásárlóközpontok építése kapcsán a külföldi tőkebeáramlásnak? Azok a nyugati termelőberuházások kívánatosak az ország fejlődése szemontjából, amelyek többlet munkahelyet, a hazai erőforrások felértékelését, új értékek létrehozását eredményezik. A bevásárlóközpontok azonban csak átcsoportosítják a fogyasztást. Ráadásul ezek jórészt nem is valódi külföldi tőkebefektetések. Lukovich Tamás, a Magyar Urbanisztikai Társaság igazgatója így fogalmazott: „Ezeket a beruházásokat nálunk jobbára nem saját tőkéből, hanem bankkölcsönökből valósítják meg, a bankokat viszont az adófizetők pénzéből konszolidálják.” (CashFlow 97/7)
Az emberközpontű bevásárló közlekedés elvei
- A lakosság egészének lehetőleg rövid utakat kelljen csak megtenni.
- Hatékonyan történjen a helyi lakosság ellátása árukkal és szolgáltatásokkal.
- Az autó nélküli háztartások számára is előnyösek legyenek a vásárlási feltételek.
- A városok és falvak központjai a helyi ipar és kereskedelm megőrzését és megerősödését szolgálják.
- A közúti közlekedés jelenleg még külső költségei az okozókat terheljék.
A bevásárlóközpontok 20-25%-kal csökkentik a helyi ellátást, a gyalogos bevásárlás lehetőségét.
Jelenleg a tepeülésrendezési törvények és a helyi építési szabályozások a legfontosabb lehetőségek, amelyekkel az életminőség, a helyi ellátás, a környezeti állapot, a terület gazdasági, szociális és kulturális értékei bizonyos mértékig védhetők.
A bevásárlóközpontok telepítése ne veszélyeztesse a települések életminősége szempontjából kívánatos gyalogos, kerékpáros és tömegközlekedéssel megoldható napi bevásárlási lehetőségeket. E szempontból az önkormányzatoknak van rendkívül nagy szerepük és felelősségük.
A létesítmény nagyságának és a parkolók számának meghatározásánál figyelembe kell venni a tervezett vonzáskörben lakók számát, a terület terhelhetőségét, esetenként külön elemezve. A napi bevásárláshoz kapcsolódó termékek forgalmazását és szórakoztató létesítményeket csak tömegközlekedéssel jól ellátott területeken szabad megengedni.
Bevásárlóközpontokat csak a Magyar Gazdasági Kamara beleegyezésével, a vonzáskör érdekvédelmi szervezeteinek véleményezése után lehessen engedélyezni.
Az iparűzési és építési engedélyezéseknek egymással összhangban kell lenni.
Nem arról van szó, hogy a meglévő kiskereskedőket az új versenytársaktól és általában a versenytől védjék, hanem a földhasználatot úgy kell kezelni, hogy megakadályozzák a települési és közlekedéspolitikai szempontból elfogadhatatlan szerkezetek kialakulását. Ennek szellemében a megaszervezetekből adódó káros hatásokat és csökkentésük költségeit körültekintően kell megbecsülni, és a károkozókra rá kell terhelni.
Levegő Munkacsoport
Az ország 200 legforgalmasabb útja mellett kialakuló zajterhelési szintek (dBA)
Milyen tevékenységekben zavar a zaj?
Az ipari zajterhelés változása *
Zajvédelem (millió Ft)
Levegőminőség (millió forint)
Vízminőség, vízszennyezések megelőzése (millió Ft)
Talaj és hulladék (millió Ft)
Szennyezett levegőjű települések
