DR. MÉSZÁROS ISTVÁN LÁSZLÓ
DR. MÉSZÁROS ISTVÁN LÁSZLÓ
DR. MÉSZÁROS ISTVÁN LÁSZLÓ (SZDSZ): Köszönöm a szót, elnök úr. Tisztelt Képviselőtársaim! A társasházról szóló új szabályozás - és ebben egyetért a Ház többsége - előmozdítja a rugalmasabb társasházi ügyintézést, mivel többek között szűkíti az egyhangú határozathoz kötött döntések számát, és leszállítja például a közgyűlés határozatképességének határát is. Elősegíti továbbá ez az új törvény a társasház rendeltetésszerű működésének hatékonyabb védelmét, hiszen több olyan jogosítvánnyal ruházza fel a lakóközösséget, amellyel elejét lehet venni annak, hogy a lakóházban lévő lakásokat vagy üzlethelyiségeket olyan célra használják, amely zavarná a társasház rendes működését.
Hatékonyabb fellépést kíván lehetővé tenni az új törvény a közös terhek alól kibújni kívánó tulajdonostársakkal szemben is.
Erősíti továbbá az új törvény a közös tulajdonnal való rendelkezés jogát, hiszen - helyesen - lehetővé teszi az önálló ingatlanná alakítható közös tulajdoni hányad - például a padlástér vagy pincehelyiség - elidegenítését már a tulajdonostársak kétharmadának szavazatával is.
Végül azzal, hogy ez az új törvény lehetővé teszi azt, hogy egyszeri alkalommal az új törvénynek való megfeleltetés végett kétharmados többséggel, tehát ne csak a tulajdonostársak egyhangú döntésével módosítani lehessen az alapító okiratot, orvosolja azt a visszásságot is, hogy az új tulajdonosok túlnyomó része egy kész alapító okirattal találta szembe magát, amikor az orra alá tették az adásvételi szerződést a lakásprivatizáció során, és abszolút semmiféle beleszólása nem lehetett abba, hogy a lakóhelyén létrejövő társasház viszonyai hogyan kerüljenek rögzítésre.
Egyszóval, tisztelt képviselőtársaim, az új szabályozás olyan jogi környezet kialakítását szolgálja, amely sokkal inkább igazodik a tömeges lakásprivatizáció által életre hívott mai viszonyokhoz, a társasházi tulajdoni viszonyok széles körűvé válásához.
Tisztelt Ház! Kihangsúlyozva azt, hogy a törvényjavaslat célja helyes és támogatandó, és mint azt a lakossági fórumok sokaságának tapasztalatai visszaigazolják, most a törvényalkotó valóban valós társadalmi igényre reagál a törvényjavaslattal, én mégis elsősorban arról szeretnék szólni, hogy a társasházak ügyét nem lehet tisztán jogi kérdéssé redukálni. Sem a kormány, sem a parlament nem gondolhatja azt, hogy az új törvény megalkotásával egyszerűen kipipálhatja a társasházak ügyét. Többen szóltak már egyébként erről a kérdésről, de én is meg szeretném erősíteni, hogy a társasházzá alakult, illetve azzá privatizált lakóházak túlnyomó része olyan állapotban van, az államosítást követő évtizedek alatt annyira lepusztult az állami "kezelés" - inkább az elhanyagolást lehetne említeni -, tehát az állami elhanyagolás eredményeként, hogy maga a felújítás és a biztonságossá tétel meghaladja a lakóközösségek anyagi erejét.
(19.00)
Mivel az állagromlás egyértelműen az államosítás és az állami nemtörődömség eredménye, így az állam a lakásprivatizációval nem vonulhat ki egy csapásra erről a területről. Erkölcsi kötelessége, hogy direkt és indirekt pénzügyi megoldásokkal előmozdítsa a lakásállomány jelentős tömegét képező társasházi lakásvagyon felújítását és állagmegóvását. Én történetesen Budapest VI. kerületében, azaz a Terézvárosban tartottam lakossági fórumot ebben a témában, ahol ez az igény erőteljesen megfogalmazódott. Álláspontom szerint tehát a társasházi ügyek rendezésének csak az egyik lábát képezheti az új törvény. A másik lábát a lakóházak állapotának feljavítását szolgáló program kidolgozása jelentené. Ebbe a kormánynak - álláspontom szerint - sürgősen bele kell kezdenie.
Ennek részeként, tisztelt Ház, a Szabad Demokraták Szövetsége már most lehetőséget lát néhány praktikus lépésre. Így például szorgalmazzuk, hogy a társasház lakóközösség általi hasznosításából származó bevételek - ilyenek például a falfelületek reklám céljára történő hasznosításából vagy a közös tulajdonú helyiségek bérbe adásából vagy eladásából származó bevételek - adómentesek legyenek, ha azokat a lakóközösség a társasház karbantartására vagy felújítására fordítja. Így szorgalmazzuk azt is, hogy a házfelújítást vagy -karbantartást szolgáló tevékenységek, kiadások után az áfát vissza lehessen igényelni. Mindezek érdekében a mai napon módosító indítványokat terjesztettünk elő a törvényjavaslathoz. Hangsúlyozni szeretném, hogy ezek nem váltják ki természetesen a lakóházállomány megőrzését szolgáló finanszírozási program kialakítását, azonban már most nagyon praktikus segítséget jelenthetnének ezek az adókedvezmények az érintett lakóközösségeknek. Ráadásul a kormány azzal, hogy támogatja ezeket a módosító indítványokat, rögtön tanúságot is tehetne arról, hogy túllát a puszta törvényalkotási feladaton.
Tisztelt Ház! Az előbbi anyagi természetű kérdésen kívül három jogi kérdésről szeretnék még szólni. Az első az, amelyre Zwack Péter képviselőtársam utalt már. Ez az a témakör, amely a közös költségekkel hátralékba kerülő tulajdonostársakat illeti. A törvényjavaslat egyik helyes célkitűzését jelenti az, tisztelt képviselőtársaim, hogy a jelenleginél hatékonyabb jogi eszközt kíván a lakóközösség kezébe adni a közös költség megfizetésével hátralékba kerülő tulajdonostárssal szemben. Ezért - köztudott már - feljogosítja a közgyűlést, hogy jelzáloggal terhelhesse meg a 6 havi közösköltség-hátralékot felhalmozó tulajdonostárs lakását. Ez azonban szerintem csak az első pillantásra tűnik hatékony jogi eszköznek. A gyakorlatban ugyanis azok, akik ezen a területen dolgoznak akár ügyvédként vagy végrehajtóként, azok nagyon jól tudják, hogy szinte végrehajthatatlan a zálogjog érvényesítése egy lakott ingatlannal szemben, ugyanis lakott ingatlant csak nagyon-nagyon kivételesen szerencsés esetben lehet elárverezni vagy eladni.
Ezért szerintem praktikusabb lenne úgynevezett végrehajtható okirattá minősíteni a közgyűlés közösköltség-hátralékot megállapító határozatát, amely alapján nemfizetés esetén azonnal megindulhatna a végrehajtás, mégpedig a pénzkövetelés behajtására irányadó és ezért a gyakorlatban sokkal könnyebben érvényesíthető szabályok szerint. Ilyenkor a végrehajtó például, amikor kiszáll az illető lakására, akkor lefoglalhatná az ott lévő ingóságokat, így tévét, videomagnót vagy bútorokat. Zárójelben és nagyon halkan jegyzem meg, hogy a tapasztalatok azért elég sokszor azt mutatják, hogy általában nem azok esnek hátralékba a közösköltséghányadot illetően, akik ezt szociális helyzetük miatt nem tudják megfizetni. Adott esetben tehát ez a fajta végrehajtás még eredményre is vezethet.
Ennek a jognak a visszaélésszerű gyakorlását - mármint azt, hogy a közgyűlés határozatát rögtön végre lehessen hajtani - eleve megakadályozná az, hogy amikor a társasházak elfogadják az éves költségvetésüket, már eleve megállapítják a közös költséget, és ezt lebontják lakásokra, illetve tulajdonosokra, és részletezik a hozzájárulások mértékét. Aki tehát már eredetileg is túlzottnak találja a közös költség mértékét, az megtámadhatja a többségi határozatot a bíróság előtt. Tehát eleve nem is kerülhet abba a helyzetbe, hogy őrajta jogtalan tartozást hajthassanak be utóbb.
Ezért tisztelt képviselőtársaim és a kormány megfontolására ajánlom ezt a felvetést, tehát a közösköltség-tartozást megállapító közgyűlési határozat végrehajtható okirattá nyilvánításának elképzelését. Ezt a lehetőséget egyébként nem a jelzálogjoggal kapcsolatos előírás helyébe javasolnám, hanem amellé mintegy párhuzamos lehetőségként.
Tisztelt Ház! A második ilyen jogi kérdés, amelyről szólni szeretnék, az a törvényjavaslatnak az a passzusa, amely feljogosítja a tulajdonostársakat arra, hogy az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásokra a tulajdonostársak javára elővásárlási jogot létesíthessenek. Én célszerűnek látnám azt, hogy ez az elővásárlásijog-alapítási lehetőség ne csak a lakásokra, hanem a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre, így az üzlethelyiségekre is kiterjedjen.
Hogy miért mondom ezt? Köztudott az, legalábbis itt, a fővárosban elég általános gyakorlat volt az, hogy az önkormányzatok megtartották az üzlethelyiségeket akkor, amikor a privatizáció megtörtént, és azokkal ők a lakóközösség kirekesztésével üzletelnek. A lakóházban levő üzletek megszerzésének lehetőségét azért lenne célszerű megnyitni a lakóközösségek részére is, mert így ők maguk húzhatnának hasznot abból, ami a házukban történik, és az üzletek későbbi hasznosításából befolyó összegeket is felhasználhatnák az adott ingatlan felújítására.
Természetesen azt mindenki tudja, hogy az elővásárlási jog nem egy olyan nagyon szigorú korlátozása a rendelkezési jognak, mint azt a közvélemény hiszi hiszen ha az eredeti vevő rákínál az összegre, amelyen a lakóközösség maga is megvásárolná azt a bizonyos üzlethelyiséget, akkor természetesen ő veszi meg az adott üzlethelyiséget. Tehát ha nagyon akarja, így is megveheti, nem üti el a lakóközösség elővásárlási joga az üzlethelyiséget tényleg megvásárolni akaró jelenlegi bérlőt attól, hogy meg is vásárolhassa annak a tulajdonjogát, csak a lakóközösségnek jelent mégis egyfajta lehetőséget arra, hogy hozzájuthasson ahhoz, ami abban a lakóházban ténylegesen benne is van.
A harmadik és utolsó jogi kérdés, amelyre még ki szeretnék térni, az az, hogy sok közös képviselő panaszolta el: a gyakori tulajdonosváltozások miatt rendre előfordul az, hogy a régi tulajdonos nyom nélkül eltűnik, az új pedig adott esetben hónapokig nem jelenik meg. Ilyenkor pedig szinte lehetetlen hozzájutni az adott lakást terhelő közös költségekhez. Ezért célszerűnek látszana előírni azt, hogy a tulajdonosváltozást be kelljen jelenteni a közös képviselőnek haladéktalanul, tehát a változáskor illetőleg célszerűnek látszana feljogosítani a közös képviselőt arra, hogy az illetékes hatósági nyilvántartásból hozzájuthasson a régi, illetőleg az új tulajdonosnak azokhoz a lakcím- és személyazonosító adataihoz, amelyek a jogérvényesítéshez szükségesek.
Ez - álláspontom szerint - semmiféle adatvédelmi rendelkezést nem sért, tudniillik joggyakorláshoz tudomásom szerint a jelenlegi személyi adat- és lakcím-nyilvántartási törvény is lehetőséget teremt arra, hogy aki ezt valószínűsíti vagy igazolja, az hozzájuthasson ilyen személyi adatokhoz, de garanciális okok miatt ezt külön célszerű lenne nevesíteni ebben a törvényben is, és ezzel sok problémára lehetne orvoslást találni.
Köszönöm, tisztelt képviselőtársaim, a figyelmet. (Taps a kormánypártok padsoraiban.)
(19.10)
